Projet de vendre votre logement : par où commencer ?

Cela fait plusieurs années maintenant que vous habitez dans votre maison ou appartement et vous vous demandez si cela n'est pas "le moment " de changer, de déménager vers un nouveau "chez vous".

Que ce soit pour des raisons positives telles que l'arrivée d'un bébé, un mariage, une mutation en province.... ou pour des raisons négatives telles qu'un divorce ou un décès, c'est le moment pour vous d'avancer.

Mais par où commencer pour que votre projet se passe au mieux ?

Je vous parle dans cette article des étapes afin que tout se déroule au mieux.

Avant toute chose, il faut commencer par estimer la valeur de votre logement.

Déterminer un juste prix de mise en vente est l'un des aspects les plus importants. Il s'agit d'un équilibre : il ne faut pas fixer un prix élevé qui découragerait les offres sérieuses des acheteurs qualifiés et motivés mais il ne faut pas non plus fixer un prix bas qui engendrerait des offres plus basses que ce que le marché pourrait vous offrir.

2 erreurs : Penser que le temps joue en votre faveur et fixer son prix de vente en fonction de ses projets futurs.

Soyez objectifs: le marché ne s'intéresse pas à ce que vous avez initialement payé pour votre bien ni à combien vous devez le vendre pour acheter votre prochain logement.La tarification de votre bien aura un impact direct sur le nombre d'acheteurs et d'offres que vous attirerez. Elle a donc un impact sur la facilité ou non à vendre votre bien. Au delà de cinq semaines, votre bien sera considéré comme un logement qui a été rejeté par les autres acheteurs. Il y aura moins de "buzz" sur le marché, moins d'offres et moins de chances d'obtenir le prix demandé. La stratégie consistant à surestimer le prix de votre logement au départ pour le réduire plus tard peut sembler logique à première vue. Cependant, cela fonctionne rarement. En effet, les vendeurs qui surestiment leur bien et qui réduisent ensuite leur prix une ou plusieurs fois finissent souvent par obtenir un prix plus bas que la valeur marchande du bien au départ. Pour prendre de la hauteur, vous pouvez regarder sur les différents sites internet ce qui est à vendre sur votre secteur dans les mêmes critères.

Une estimation n’a aucune valeur si elle n’est pas
accompagnée d’explications et d’arguments.
La fourchette que l’on vous annonce est le résultat
d'un travail scrupuleux de recherche et d’analyse. Tout
bien immobilier est unique et nous sommes amenés à
comparer l’incomparable et à se mettre dans la peau
des futurs acquéreurs que nous côtoyons tous les
jours.

Lors de la vente de votre bien , vous devez attester de la conformité de votre logement. Cela vous permettra de donner toutes les informations nécessaires à votre acheteur. Ce diagnostic va donner un état des lieux du logement indiquant :

l’impact environnemental du logement

la présence ou non d’éléments toxiques

la consommation énergétique de votre bien

la sécurité des installations (gaz, électricité, présence d'amiante ou de plomb ...)

la réalisation de potentiels travaux

Un mot d'ordre : confiance et transparence !Ce document va permettre au futur acheteur de prendre une décision, en ayant toutes les informations à sa disposition et surtout d’être sûr que le logement est salubre. En effet, rien de pire que d'obtenir une proposition d'achat mais qu'après lecture des diagnostics, votre acheteur la revoit à la baisse ou préfère se rétracter.Oui, mais quels diagnostics effectuer ? Selon votre logement et sa localisation, un certain nombre de diagnostics sont à réaliser par un professionnel agréé :

- le diagnostic amiante

- le diagnostic de risque d'exposition au plomb

- le diagnostic électricité

- le diagnostic gaz

- le diagnostic Carrez (surface)

- le diagnostic assainissement- le diagnostic de performance énergétique (DPE)

- le diagnostic ERP (Etat des risques et pollutions) ou encore les termites, les mérules, ...

Je vous développe toutes les informations dans l'article : "quels sont les diagnostics obligatoires".

Vous y retrouverez toutes les informations sur :

- le contenu de l'ensemble des diagnostics (informations, préconisation, ...)

- les dates de validité de chaque diagnostic

- leur obligation suivant la date de construction de votre bien, sa situation géographique et l’âge des installations gaz et électricité.

Les acheteurs préfèrent un logement propre et bien entretenu. Des améliorations peuvent augmenter le prix de vente de votre maison ou appartement, surtout si celles ci répondent aux attentes des acheteurs.

3 types d'améliorations vous aideront à vendre à un prix avantageux :

- rénovations

- réparations

- entretien.

Souvent, un petit investissement en temps et en argent peut vous donner un avantage et générer une vente plus rapide à un prix plus élevé.

- La rénovation

Améliorer l'impression générale de votre logement auprès des acheteurs est primordial. Les acheteurs sont par exemple sensibles à l'état de la cuisine et à sa modernité. Si vous souhaitez investir pour augmenter la valeur de votre bien, c'est au niveau de la cuisine que l'impact sera le plus important. Il n'y a pas besoin d'investir beaucoup pour remettre au goût du jour cette pièce : repeindre les murs, les meubles, changer les poignées, ajouter des lumières au dessus des plans de travail , ajouter des rangements...Autre conseil: les acheteurs souhaitent en général des cuisines qui donnent directement sur le salon. Le simple fait de supprimer le mur entre salon et cuisine peut déclencher plus facilement un coup de cœur chez un acheteur potentiel. La salle de bains : pour la remettre au goût du jour, vous pouvez repeindre les murs et le mobilier. Pensez également à repeindre les carreaux s'il y en a. Vous pouvez aussi investir pour changer les meubles et les fournitures de votre salle de bains afin de la moderniser et de mettre toutes les chances de votre côté. Astuce : un bon éclairage, de grands miroirs, des rangements ainsi que des couleurs neutres.

- Les réparations

Des réparations mineures peuvent faire toute la différence.Réparer les défauts que vous observez peut permettre d'obtenir une proposition. A l'extérieur, remplacez ce qui est endommagé : gouttières, volets, allées...Nettoyez ou peignez la porte d'entrée.A l'intérieur, réparez les robinets et les toilettes qui fuient, repeignez si nécessaires les murs ou plafonds dans des couleurs neutres et claires, veillez à ce que l'éclairage soit opérationnel.

- L'entretien

Si vous avez une maison avec un extérieur, voici quelques astuces :- Tondez la pelouse, taillez les haies, enlevez les mauvaises herbes- Enlevez les objets qui encombrent votre extérieur- Nettoyez votre mobilier de jardin et enlevez ce qui est en mauvais état- Si vous avez une piscine, assurez vous qu'elle soit propre. Désencombrez votre intérieur !Pour augmenter la valeur de votre bien, il faut maximiser les espaces. Inspectez chaque pièce de votre bien et faites le tri ! Le fait de présenter un bien désencombré, propre et spacieux va permettre aux acheteurs potentiels de mieux visualiser leurs meubles dans le logement et donc de se projeter dans votre bien.

Le travail d'un conseiller en immobilier est non négligeable. Il dispose des compétences nécessaires afin de mettre en valeur votre bien. Son rôle consiste à relever son potentiel en commençant par la prise des photos, la réalisation d'une vidéo et l'annonce.
Et si c’est vous qui cherchez à acheter ? Quelle option serait
plus rassurante pour votre projet d'achat ?
Le conseiller immobilier qualifiera les visiteurs, vérifiera leur financement ainsi que leur motivation.
Il est à l'aise avec les règles légales et fiscales car son
rôle est de défendre votre intérêt.
Il offre la garantie d'une transaction sécurisée grâce à son professionnalisme mais aussi à ses partenaires (courtiers, diagnostiqueurs, artisans, notaires...)
À vous de décider si vous souhaitez entreprendre
votre projet de vente seul ou accompagné.

EN VENDANT SEUL

En vendant seul, vous allez devoir rédiger votre annonce et la publier. Il vous faudra aussi prendre des photos avec un appareil grand angle afin de mettre en valeur votre bien. Pensez aussi à ce que la rédaction de votre annonce soit conforme car depuis le 1er janvier 2022, la DGCCRF peut infliger une amende de 3 000 € si elle constate l'absence du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans une annonce . Cette mesure s'applique désormais aussi aux particuliers. En vendant seul, vous n'aurez pas accès au plateformes immobilières telles que Se Loger ou Logic-immo sur lesquelles une grande partie des acquéreurs recherchent leur futur logement.

Concernant les visites, en vendant seul, cela sera à vous de les effectuer. Mais avant ça, il faudra gérer les appels, organiser les rendez-vous, vous rendre disponible les soirs et les weeks-ends...Vendre son logement prend beaucoup de temps! Concernant la négociation, pensez au fait que ce sera à vous de mettre en avant votre bien et de négocier avec votre futur acheteur. Vous devrez réfléchir à la marge de négociation et préparer vos arguments (penser à regarder les autres biens vendus sur votre secteur). Une fois l'offre reçue, pensant à vérifier le financement de votre acquéreur afin de ne pas perdre 2 mois pour finir avec un refus de crédit.

EN VENDANT AVEC UN PROFESSIONNEL

En passant avec un conseiller immobilier, celui ci va s'occuper de tout : la prise de rendez-vous, les visites, la prise de l'offre, la négociation mais aussi la constitution du dossier à déposer chez le notaire, la liste mobilière si besoin...Vous allez donc gagner du temps, mais aussi des compétences. L'agent immobilier saura mettre en avant les qualités de votre logement, il saura aussi faire en sorte que la proposition soit raisonnable et vérifiera le financement de vos acquéreurs. Alors, si vous n'êtes pas négociateur dans l’âme, faites vous épauler.

Vous gagnerez énormément en visibilité.En effet, en plus des sites professionnels propres aux conseillers, ceux ci mettront votre logement en avant sur les réseaux sociaux, sur lesquels ils auront ciblé les profils.Ils possèdent aussi leur propre base de données d’acquéreurs qui sont en recherche de logements. Certains acheteurs ne souhaitent tout simplement pas passer en direct (personnes âgées par exemple) car ils ne se servent pas d'internet et souhaitent se sentir conseillés et informés tout au long du processus de vente.

Si vous choisissez de confier votre projet de vente à un
professionnel, il faudra réfléchir sur le type de mandat
de vente à lui confier. Le mandat est d'une importance
majeure car il encadre les termes de votre coopération.

MANDAT SIMPLE
En cas de mandat simple, vous pouvez travailler avec plusieurs conseillers immobiliers et signer autant de mandats que vous souhaitez. Cela peut paraître attirant comme solution. Malheureusement, le nombre d'acquéreurs potentiels ne s’accroît pas avec le nombre de conseillers. De plus, le prix ne sera pas le même ans toutes les agences, chacune ayant son propre barème dd'honoraires. Enfin, il faudra gérer les agendas des visites de chacun. Votre bien sera diffusé autant de fois qu'il y a de mandats et pas forcement avec la même qualité de photos ou les mêmes informations dans l'annonce.
Cette démarche amène le plus souvent de la confusion et de la négociation, les acquéreurs considérant souvent qu'un logement proposé dans plusieurs agences a du maal à se vendre.

MANDAT EXCLUSIF
En signant un mandat exclusif, vous déléguez votre projet de vente à un professionnel de confiance qui lui seul vous
représentera : vous n'aurez qu'un interlocuteur, ce qui facilitera vos échanges. Ce type de mandat est généralement
accompagné par une stratégie marketing plus élaborée que le mandat simple : vidéo du bien offerte, meilleure diffusion de l'annonce avec des remontées régulières, diffusion sur les réseaux sociaux... Puisque la gestion des acquéreurs est
entre les mains d'une seule personne, elle sera en
capacité de mener une négociation de qualité et prendra le temps nécessaire afin de vérifier les projets de financement.

Et voilà...

Et voilà, il n'y a plus qu'à commencer les visites de votre logement.

Si un acquéreur est intéressé, il vous fera une offre et vous rentrerez dans une phase de négociation.

Si tout le monde se met 'accord sur le prix de vente, il ne vous reste plus qu'à constituer votre dossier à déposer chez le notaire. Il vous fera signer le compromis de vente et dans 3 mois, ce sera votre déménagement.

J’espère que ces conseils vous aideront dans votre projet et si vous avez la moindre question complémentaire, n'hésitez pas à me contacter.

A bientôt.

Laetitia Durieupeyrou